Pergole, pergotende e VEPA: quali permessi servono davvero

Il quadro normativo dopo il Salva Casa (DL 69/2024)

Il riferimento cardine resta l'art. 6 del DPR 380/2001 (Testo Unico dell'Edilizia), che elenca le opere realizzabili senza titolo abilitativo. Il Decreto Salva Casa (DL 69/2024, convertito in Legge 105/2024) è intervenuto sulla lettera b-ter del comma 1, includendo espressamente tra gli interventi di edilizia libera le tende da sole e le pergole bioclimatiche con telo retrattile. La norma pone però tre condizioni testuali che vanno lette insieme, non a scelta: la struttura deve essere addossata o annessa all'immobile (anche con strutture fisse necessarie al sostegno), non deve determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso con variazione di volumi e superfici, e deve risultare in armonia con le preesistenti linee architettoniche. È l'assenza dello spazio stabilmente chiuso il vero spartiacque: se la copertura si trasforma in un piano continuo e impermeabile, o se i lati vengono tamponati, si esce dall'edilizia libera anche a Salva Casa vigente.

Pergola, pergotenda, pergola bioclimatica e VEPA: definizioni tecniche

Le quattro categorie non sono sinonimi e la normativa le tratta in modo diverso. La pergola in senso proprio è una struttura aperta su più lati, costituita da montanti verticali e travi orizzontali, priva di copertura stabile: se viene coperta superiormente in modo fisso diventa, di fatto, una tettoia. La pergotenda è una pergola dotata di un elemento di copertura (telo) facilmente amovibile e completamente retraibile, che assolve a funzione di ombreggiamento e non di riparo permanente. La pergola bioclimatica introduce lamelle: se il telo è retrattile o le lamelle restano un semplice frangisole, resta nel perimetro dell'edilizia libera; se invece le lamelle orientabili si allineano fino a formare un piano continuo capace di riparare stabilmente da pioggia e sole, la struttura è tecnicamente assimilata a una tettoia. La VEPA (vetrata panoramica amovibile) è un sistema di vetrate trasparenti, amovibili e totalmente impacchettabili, pensato per proteggere balconi, logge e portici dagli agenti atmosferici senza creare un nuovo locale.

Quando è edilizia libera (nessun titolo, ma con paletti)

Rientrano nell'edilizia libera, senza necessità di CILA o SCIA, gli interventi che restano leggeri e reversibili: tende da sole retrattili; pergole aperte prive di copertura stabile; pergotende con telo completamente retraibile; pergole bioclimatiche con telo retrattile ai sensi della lettera b-ter; VEPA installate su balconi, logge o portici quando i vetri sono realmente amovibili e non generano uno spazio stabilmente chiuso né nuovo volume. Attenzione: edilizia libera non significa assenza di regole. L'art. 6 del DPR 380/2001 precisa che questi interventi restano comunque soggetti agli strumenti urbanistici comunali, alle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie e, soprattutto, alle disposizioni a tutela dei beni paesaggistici e ambientali. In zona vincolata, come vedremo, l'edilizia libera non basta da sola.

Quando servono CILA o SCIA

Si sale di livello quando l'intervento incide sulla struttura o sui prospetti in modo non banale, pur senza creare una nuova costruzione. La CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) è tipicamente richiesta per opere che, pur non generando volume urbanisticamente rilevante, comportano modifiche non riconducibili alla pura manutenzione o che il regolamento edilizio comunale non colloca espressamente in edilizia libera. La SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) entra in gioco quando la struttura assume caratteri di maggiore stabilità o quando la chiusura, pur parziale, incide sull'assetto edilizio senza però configurare un aumento di volume tale da imporre il permesso. Poiché il confine tra edilizia libera, CILA e SCIA dipende in concreto dai regolamenti locali e dalla configurazione esatta del manufatto, la scelta del titolo va sempre asseverata da un tecnico abilitato sulla base del progetto reale: dimensioni, ancoraggi, materiali e grado di reversibilità.

Quando serve il permesso di costruire: l'equiparazione alla tettoia

Il permesso di costruire scatta quando la struttura realizza una trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, tipicamente creando nuovo volume o superficie utile e alterando il prospetto in modo permanente. La giurisprudenza è consolidata su alcuni indicatori. Le lamelle orientabili che, ruotando, si allineano in un piano continuo capace di bloccare pioggia e sole qualificano il manufatto come tettoia: il Consiglio di Stato (sent. n. 5645/2019) definisce la tettoia come copertura sostenuta da pilastri, idonea comunque ad assolvere la funzione di riparare. L'aggiunta di pareti mobili scorrevoli o vetrate fisse fa perdere alla pergola la sua natura, trasformandola in costruzione a tutti gli effetti. La casistica sanzionatoria è ampia: la Cassazione Penale (n. 27575/2015) ha confermato la sanzione per una struttura frangisole di 35 mq priva di permesso, e il TAR Puglia (n. 823/2019) ha ritenuto abusiva una copertura con alette larghe circa 20 cm. In sintesi: chiusura stabile, piano di copertura continuo, nuovo volume o superficie rilevante spostano l'intervento sul permesso di costruire, a prescindere dal nome commerciale del prodotto.

Vincoli paesaggistici e regolamenti comunali: il doppio binario

Anche l'intervento perfettamente in edilizia libera richiede un passaggio in più quando l'immobile ricade in area soggetta a vincolo paesaggistico o ambientale. In questi casi occorre l'autorizzazione paesaggistica (spesso in forma semplificata) rilasciata dall'ente competente, che valuta l'impatto visivo del manufatto: colori, materiali, visibilità dai coni ottici tutelati. Il vincolo è un binario autonomo rispetto al titolo edilizio: si può essere in edilizia libera dal punto di vista urbanistico e comunque avere bisogno del nulla osta paesaggistico. A ciò si aggiunge il regolamento edilizio comunale, che può introdurre prescrizioni ulteriori su altezze, sporgenze, distanze e coperture con lamelle orientabili. Per questo, prima di ordinare o installare qualsiasi struttura, va verificata la specifica situazione catastale, urbanistica e vincolistica dell'immobile.

Latina, Roma e provincia: perché la verifica locale è decisiva

Tra il litorale pontino, il capoluogo e i centri della provincia di Roma cambiano non solo i regolamenti edilizi, ma anche l'estensione dei vincoli paesaggistici (fasce costiere, aree tutelate, zone di pregio). Una pergotenda che a Latina, in area non vincolata, resta edilizia libera, nello stesso identico modello può richiedere autorizzazione paesaggistica in un contesto tutelato del territorio romano. La regola operativa è una sola: partire dallo stato di fatto dell'immobile (visura, vincoli, regolamento comunale) e progettare la struttura di conseguenza, scegliendo geometrie, chiusure e materiali che tengano il progetto nel titolo abilitativo desiderato. È qui che una lettura tecnica preventiva evita sia la sanzione sia costose modifiche in corso d'opera.