Il quadro normativo dopo il Salva Casa (DL 69/2024)
Il riferimento principale resta l'art. 6 del DPR 380/2001 (Testo Unico dell'Edilizia), che elenca le opere realizzabili senza titolo abilitativo. Il Decreto Salva Casa (DL 69/2024, convertito in Legge 105/2024) è intervenuto sulla lettera b-ter del comma 1, includendo espressamente tra gli interventi di edilizia libera le tende da sole e le pergole bioclimatiche con telo retrattile.
La norma pone però tre condizioni testuali che vanno lette insieme, non a scelta: la struttura deve essere addossata o annessa all'immobile (anche con strutture fisse necessarie al sostegno), non deve determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso con variazione di volumi e superfici, e deve risultare in armonia con le preesistenti linee architettoniche.
Il punto che decide è lo spazio stabilmente chiuso: se la copertura si trasforma in un piano continuo e impermeabile, o se i lati vengono tamponati, si esce dall'edilizia libera anche a Salva Casa vigente.
Pergola, pergotenda, pergola bioclimatica e VEPA: definizioni tecniche
Le quattro categorie non sono sinonimi e la normativa le tratta in modo diverso. La pergola in senso proprio è una struttura aperta su più lati, costituita da montanti verticali e travi orizzontali, priva di copertura stabile: se viene coperta superiormente in modo fisso diventa, di fatto, una tettoia. La pergotenda è una pergola dotata di un elemento di copertura (telo) facilmente amovibile e completamente retraibile, che assolve a funzione di ombreggiamento e non di riparo permanente.
La pergola bioclimatica introduce lamelle: se il telo è retrattile o le lamelle restano un semplice frangisole, resta nel perimetro dell'edilizia libera; se invece le lamelle orientabili si allineano fino a formare un piano continuo capace di riparare stabilmente da pioggia e sole, la struttura è tecnicamente assimilata a una tettoia.
La VEPA (vetrata panoramica amovibile) è un sistema di vetrate trasparenti, amovibili e totalmente impacchettabili, pensato per proteggere balconi, logge e portici dagli agenti atmosferici senza creare un nuovo locale.
Quando è edilizia libera (nessun titolo, ma con paletti)
Rientrano nell'edilizia libera, senza necessità di CILA o SCIA, gli interventi che restano leggeri e reversibili: tende da sole retrattili; pergole aperte prive di copertura stabile; pergotende con telo completamente retraibile; pergole bioclimatiche con telo retrattile ai sensi della lettera b-ter; VEPA installate su balconi, logge o portici quando i vetri sono realmente amovibili e non generano uno spazio stabilmente chiuso né nuovo volume.
Attenzione: edilizia libera non significa assenza di regole. L'art. 6 del DPR 380/2001 precisa che questi interventi restano comunque soggetti agli strumenti urbanistici comunali, alle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie e, soprattutto, alle disposizioni a tutela dei beni paesaggistici e ambientali. In zona vincolata, come vedremo, l'edilizia libera non basta da sola.
Quando servono CILA o SCIA
Si sale di livello quando l'intervento incide sulla struttura o sui prospetti in modo non banale, pur senza creare una nuova costruzione. La CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) è tipicamente richiesta per opere che, pur non generando volume urbanisticamente rilevante, comportano modifiche non riconducibili alla pura manutenzione o che il regolamento edilizio comunale non colloca espressamente in edilizia libera.
La SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) entra in gioco quando la struttura assume caratteri di maggiore stabilità o quando la chiusura, pur parziale, incide sull'assetto edilizio senza però configurare un aumento di volume tale da imporre il permesso.
Poiché il confine tra edilizia libera, CILA e SCIA dipende in concreto dai regolamenti locali e dalla configurazione esatta del manufatto, la scelta del titolo va sempre asseverata da un tecnico abilitato sulla base del progetto reale: dimensioni, ancoraggi, materiali e grado di reversibilità.
Quando serve il permesso di costruire: l'equiparazione alla tettoia
Il permesso di costruire scatta quando la struttura realizza una trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, tipicamente creando nuovo volume o superficie utile e alterando il prospetto in modo permanente. La giurisprudenza è consolidata su alcuni indicatori.
Le lamelle orientabili che, ruotando, si allineano in un piano continuo capace di bloccare pioggia e sole qualificano il manufatto come tettoia: il Consiglio di Stato (sent. n. 5645/2019) definisce la tettoia come copertura sostenuta da pilastri, idonea comunque ad assolvere la funzione di riparare. L'aggiunta di pareti mobili scorrevoli o vetrate fisse fa perdere alla pergola la sua natura, trasformandola in costruzione a tutti gli effetti.
La casistica sanzionatoria è ampia: la Cassazione Penale (n. 27575/2015) ha confermato la sanzione per una struttura frangisole di 35 mq priva di permesso, e il TAR Puglia (n. 823/2019) ha ritenuto abusiva una copertura con alette larghe circa 20 cm. Chiusura stabile, piano di copertura continuo, nuovo volume o superficie rilevante portano quindi al permesso di costruire, qualunque sia il nome commerciale del prodotto.
Vincoli paesaggistici e regolamenti comunali: due verifiche distinte
Anche un intervento che rientra pienamente nell'edilizia libera richiede un passaggio in più quando l'immobile ricade in area soggetta a vincolo paesaggistico o ambientale. In questi casi occorre l'autorizzazione paesaggistica (spesso in forma semplificata) rilasciata dall'ente competente, che valuta l'impatto visivo del manufatto: colori, materiali, visibilità dai coni ottici tutelati.
Il vincolo è un binario autonomo rispetto al titolo edilizio: si può essere in edilizia libera dal punto di vista urbanistico e comunque avere bisogno del nulla osta paesaggistico. A ciò si aggiunge il regolamento edilizio comunale, che può introdurre prescrizioni ulteriori su altezze, sporgenze, distanze e coperture con lamelle orientabili. Per questo, prima di ordinare o installare qualsiasi struttura, va verificata la specifica situazione catastale, urbanistica e vincolistica dell'immobile.
Latina, Roma e provincia: perché va verificato il singolo Comune
Tra il litorale pontino, il capoluogo e i centri dell'area romana cambiano non solo i regolamenti edilizi, ma anche l'estensione dei vincoli paesaggistici (fasce costiere, aree tutelate, zone di pregio). Una pergotenda che, in area non vincolata, resta edilizia libera, nello stesso identico modello può richiedere autorizzazione paesaggistica in un contesto tutelato del territorio romano.
Il modo giusto di procedere è partire dallo stato di fatto dell'immobile (visura, vincoli, regolamento comunale) e progettare la struttura di conseguenza, scegliendo geometrie, chiusure e materiali che tengano il progetto nel titolo abilitativo desiderato. Controllare le carte prima di partire evita sia le sanzioni sia modifiche costose a lavori iniziati.
Punti chiave
- Con il Salva Casa (DL 69/2024, L. 105/2024) tende da sole e pergole bioclimatiche con telo retrattile rientrano nell'edilizia libera solo se non creano spazio stabilmente chiuso, volume o superficie (art. 6 DPR 380/2001, lett. b-ter).
- Conta la funzione, non il nome del prodotto: copertura retrattile e lati aperti restano edilizia libera; piano di copertura continuo, lamelle che si chiudono a tenuta o tamponamenti la trasformano in tettoia con permesso di costruire.
- La VEPA è edilizia libera solo se i vetri sono realmente amovibili e non generano un locale nuovo; le vetrate fisse fanno scattare titoli più pesanti.
- L'edilizia libera non azzera il vincolo paesaggistico: in area tutelata serve comunque l'autorizzazione paesaggistica, oltre al rispetto del regolamento edilizio comunale.
- La giurisprudenza (CdS 5645/2019, Cass. Pen. 27575/2015, TAR Puglia 823/2019) sanziona come abusive le coperture stabili prive di titolo: la scelta del titolo va sempre asseverata da un tecnico sul progetto reale.